Una nueva ley de Texas modificará las reglas municipales sobre la instalación de viviendas prefabricadas que cumplen con normas federales. La SB 785, además, limitará la capacidad de los gobiernos locales para exigir permisos especiales o bloquear este tipo de construcción residencial.

Qué es la ley SB 785 de Texas y cuándo entra en vigencia

• El Proyecto de Ley del Senado de Texas, conocido como SB 785, fue aprobado durante la 89.ª Legislatura estatal correspondiente al período 2025-2026.
• La iniciativa fue impulsada por legisladores del Partido Republicano y promulgada tras la firma del gobernador Greg Abbott el 22 de junio de 2025. Su aplicación comenzará el 1° de septiembre de 2026.

De acuerdo con el texto legal, esta norma se enfoca en la regulación de las casas prefabricadas construidas bajo el código federal del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), un estándar que establece requisitos técnicos y de seguridad para este tipo de propiedades. A partir de su entrada en vigor, introduce cambios obligatorios para los municipios en materia de zonificación, permisos y procedimientos administrativos.

El objetivo central es reducir las restricciones locales que, hasta ahora, limitaron la instalación de viviendas prefabricadas, aun cuando estas cumplen con las normas federales. La legislación establece reglas uniformes que los gobiernos municipales deberán respetar.

Cambios en la zonificación obligatoria para municipios de Texas

Uno de los puntos principales de la ley SB 785 es la obligación de los gobiernos locales de permitir, por derecho, la instalación de casas prefabricadas con código HUD en al menos una categoría de zonificación residencial dentro de sus límites. Esto implica que no podrán excluir completamente este tipo de viviendas del territorio municipal.

La normativa establece que esta obligación puede cumplirse de tres maneras:

1. Mediante una clasificación de zonificación residencial general
2. Mediante una clasificación de zonificación de un distrito residencial específico
3. Mediante una clasificación dedicada exclusivamente a viviendas prefabricadas con código HUD

En cualquiera de los casos, debe existir al menos un área donde estas casas puedan emplazarse sin necesidad de autorizaciones especiales. Además, si un municipio cuenta con un mapa integral de zonificación, deberá identificar claramente las áreas donde se permite la instalación de propiedades prefabricadas conforme a la ley.

Esto busca otorgar previsibilidad tanto a propietarios como a desarrolladores.

Nuevas reglas sobre permisos para la instalación de casas prefabricadas

La ley también modifica el proceso de solicitud para instalar una vivienda prefabricada. A partir de septiembre de 2026, cuando una persona presente una solicitud para colocar una nueva casa con código HUD, el municipio tendrá un plazo máximo de 45 días para responder.

Si la autoridad local no emite una denegación por escrito dentro de ese plazo y no explica los motivos de la negativa, la solicitud se considerará automáticamente aprobada. Este permiso tácito representa un cambio relevante respecto a prácticas anteriores, donde los trámites podían extenderse sin una resolución clara.

La normativa también aclara que los municipios deben permitir la instalación de estas viviendas en distintos tipos de desarrollos, lo que incluye:

• Subdivisiones
• Comunidades planificadas
• Lotes individuales
• Parques
• Comunidades de alquiler

Restricciones sobre tarifas, fianzas y seguros

La SB 785 también introduce límites a las tarifas y exigencias económicas que pueden imponer las autoridades locales. En términos generales, los municipios no podrán exigir permisos, tarifas, fianzas o seguros adicionales para el transporte e instalación de viviendas prefabricadas cuando el trabajo sea realizado por instaladores o minoristas con licencia.

Sin embargo, la norma permite que las autoridades locales recuperen los costos reales derivados del transporte de estas casas, siempre que dichos gastos estén debidamente justificados. Esta excepción busca equilibrar la eliminación de barreras administrativas con la cobertura de consumos municipales directos.

Cualquier otro requisito económico deberá contar con la aprobación del organismo estatal correspondiente, lo que reduce la discrecionalidad local.

Excepciones previstas en la ley SB 785

La legislación contempla situaciones en las que los municipios no estarán obligados a cumplir con los requisitos de zonificación establecidos:

• La protección de monumentos históricos o distritos históricos locales, por lo que la ley no limita la capacidad de las ciudades para preservar este tipo de áreas.
• Las restricciones de escritura establecidas antes del 2 de enero de 2025 no se ven afectadas por el SB 785 y pueden seguir prohibiendo la instalación de viviendas prefabricadas.
• La ley no se aplica a localidades donde, al 1° de septiembre de 2025, todas las zonas residenciales estén sujetas a restricciones de escritura que prohíban este tipo de viviendas.
• Municipios que no cuenten con áreas zonificadas para uso comercial o industrial.

Con la entrada en vigor, los gobiernos locales de Texas deberán revisar y ajustar sus ordenanzas para cumplir con las nuevas disposiciones estatales. Esto incluye cambios en mapas de zonificación, procesos administrativos y normativas sobre permisos.