Tout le monde veut quitter la Californie. Les retraités devraient-ils suivre le mouvement ?

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Un couple au début de la soixantaine-dixaine possède une maison californienne entièrement remboursée et observe un schéma familier se dérouler. Des amis partent pour le Texas, le Tennessee, l'Arizona et la Floride, attirés par des impôts plus bas, un logement moins cher et la promesse d'aller plus loin avec leurs revenus de retraite. La tentation est compréhensible. Sur le papier, vendre une maison en Californie et déménager peut libérer des centaines de milliers de dollars en capitaux propres immobiliers tout en réduisant les dépenses quotidiennes.

Mais la retraite ne se vit pas sur le papier. Les enfants et petits-enfants de ce couple sont à proximité, leurs médecins leur sont familiers, et grâce aux règles fiscales foncières de la Californie, ils paient une fraction de ce qu'un nouvel acheteur paierait pour la même maison. La question n'est pas de savoir si un autre État est moins cher. La question est de savoir si les économies sont suffisamment importantes pour compenser l'abandon de la vie qu'ils ont déjà. Voici ce que les chiffres disent réellement.

Pourquoi le débit continue

La Californie continue de perdre des résidents au profit d'États tels que le Texas, l'Arizona, le Nevada, le Tennessee, l'Idaho et la Floride. Les raisons ne sont pas difficiles à trouver. Les coûts du logement restent parmi les plus élevés du pays, les impôts sont élevés, l'assurance habitation est devenue de plus en plus difficile à obtenir dans certaines zones sujettes aux incendies de forêt, et beaucoup de gens cherchent plus d'espace et un coût de la vie moins élevé. Certains sont également frustrés par la circulation, la réglementation, le sans-abrisme ou la politique locale et d'État. Quelle que soit la motivation, l'attrait financier du départ est réel.

Les retraités, cependant, vivent souvent la Californie différemment des familles actives. Un couple avec une maison entièrement remboursée, une famille proche, des médecins établis et une facture de taxe foncière protégée par des décennies de propriété peut être à l'abri de nombreux coûts qui éloignent les nouveaux arrivants et les ménages plus jeunes. La question n'est pas de savoir si un autre État est moins cher. La question est de savoir si les économies sont suffisamment importantes pour justifier l'abandon des relations, des habitudes et des avantages financiers qu'ils ont déjà.

Option 1 : Rester en Californie

La Proposition 13 fait discrètement le gros du travail. Une maison achetée dans les années 1990 pour 250 000 $ peut être évaluée aujourd'hui autour de 400 000 $ après le plafond annuel de 2 %, même si elle se vendrait 1,4 million de dollars. À un taux effectif d'environ 1,1 %, cela représente une facture de taxe foncière proche de 4 400 $, tandis qu'un nouvel acheteur à 1,4 million de dollars devrait payer près de 15 400 $. Cet écart annuel de 11 000 $, indexé vers l'avenir, est le poste de dépense le plus important jouant en faveur de celui qui reste.

Supposons que le couple perçoive la Sécurité sociale sur la base d'une moyenne indexée sur les salaires de leurs 35 meilleures années de revenus, plus de modestes retraits d'IRA. Budget annuel : environ 78 000 $. Charges de logement (taxes, assurance, entretien) autour de 14 000 $. Les soins de santé coûtent environ 9 500 $ par personne une fois que l'on additionne la prime Medicare Partie B 2026 de 202,90 $ par mois et la franchise Partie B de 283 $, un plan Medigap et la Partie D. Nourriture, services publics, transport, cadeaux et voyages pour voir les petits-enfants à 20 minutes : le reste. Ça fonctionne, et la valeur nette de la maison est un filet de sécurité pour les soins de longue durée.

Option 2 : Le migrant vers la Sun Belt

Vendre la maison californienne pour 1,4 million de dollars, soit environ 1,25 million de dollars net après les frais et l'exclusion fédérale des plus-values conjointes de 500 000 $. Acheter une maison comparable et plus récente dans la banlieue de Dallas, Nashville ou Sarasota pour 650 000 $. Sur le papier, 600 000 $ viennent s'ajouter au portefeuille.

Puis les vrais chiffres apparaissent. La taxe foncière au Texas avoisine souvent 2,0 % à 2,5 % de la valeur marchande totale, soit 13 000 $ à 16 000 $ pour cette maison à 650 000 $, effaçant la majeure partie des économies d'impôt sur le revenu Californie-versus-Texas sur un revenu de retraite modeste. Les primes d'assurance en Floride et au Tennessee pour les nouvelles constructions ont fortement augmenté avec l'exposition aux ouragans et aux tempêtes violentes, atteignant fréquemment 4 000 $ à 8 000 $ par an. Les factures de climatisation en juillet et août ne sont pas négligeables lorsque l'énergie augmente de 18,26 % d'une année sur l'autre. Trois ou quatre voyages annuels pour voir les petits-enfants, à 2 500 $ par voyage pour deux personnes, représentent un autre poste de 10 000 $ qui n'existait pas auparavant.

Option 3 : Le retraité hybride

Vendre la grande maison en ville, acheter un endroit plus petit à Fresno, Redding ou dans les contreforts de la Sierra pour 500 000 $, et conserver la résidence californienne. La Proposition 19 permet aux propriétaires de plus de 55 ans de transférer leur valeur imposable existante vers une maison de remplacement de valeur égale ou inférieure n'importe où dans l'État, jusqu'à trois fois. Cela préserve une grande partie de l'avantage de la Prop 13, libère environ 750 000 $ en capitaux propres et maintient la famille à quelques heures de route. Les charges totales de logement tombent à environ 9 000 $. La Sécurité sociale reste entièrement exonérée de l'impôt sur le revenu californien.

Les calculs ne sont pas aussi simples que vendre cher et déménager à moindre coût

Le piège consiste à se focaliser sur le prix de vente en ignorant le coût de possession du remplacement. Un Californien qui échange une facture fiscale de 4 400 $ contre une de 14 000 $ doit que le reste du déménagement comble cet écart avant que cela compte comme une économie. Les primes d'assurance en Floride, au Texas côtier et dans certaines parties de l'Arizona sont revues à la hausse à chaque renouvellement. Construire un cercle social à 72 ans est plus difficile que les gens ne s'en souviennent. Le sentiment des consommateurs à 49,8, territoire récessionnaire, rappelle que l'environnement général n'est pas indulgent envers les erreurs coûteuses.

Ce qu'il faut vraiment faire

Trois étapes avant toute décision.

• Premièrement, obtenez une estimation écrite de la taxe foncière du comté de destination pour la maison spécifique que vous achèteriez, ainsi qu'un devis d'assurance contraignant.
• Deuxièmement, modélisez un budget sur 25 ans avec un taux de retrait de 3,5 % par rapport aux dépenses actuelles plus une hypothèse d'inflation de 3,5 % (proche du PCE de base récent de 3,29 %) ; si le déménagement n'améliore pas l'écart d'au moins 15 000 $ par an après les frais de voyage pour voir la famille, ce n'est pas une victoire financière.
• Troisièmement, louez dans la destination pendant six mois avant de vendre quoi que ce soit.

Pour la plupart des couples californiens dans la soixantaine-dixaine avec une maison entièrement remboursée, une base Prop 13 et une famille à distance de conduite, le chemin du stayer ou hybride l'emporte sur le plan mathématique et sur le plan de la vie. L'histoire de la migration est réelle, mais il s'agit surtout d'une histoire concernant des personnes plus tôt dans leur retraite sans historique fiscal californien à abandonner. Si ce n'est pas votre cas, le déménagement le moins coûteux est souvent celui que vous ne faites pas.

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